Als professionelle Hausverwaltung wissen wir, wie gravierend Wasserschäden in Wohnanlagen sein können. Ein aktueller Trend beschäftigt derzeit viele Eigentümergemeinschaften und Verwalter: Schäden, die durch undichte Wartungs- oder Silikonfugen entstehen, werden von zahlreichen Gebäudeversicherungen nicht mehr reguliert. Wir erläutern, was dahintersteckt – und wie Sie als WEG dagegen steuern können.
Was ist passiert?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 20. Oktober 2021 (Az. IV ZR 236/20) entschieden: Schäden durch Wasseraustritt über eine undichte Silikonfuge – etwa im Duschbereich – fallen in der Regel nicht unter den Versicherungsschutz der Wohn-/Gebäudeversicherung, wenn es nicht um einen Austritt aus dem Rohr- oder Schlauchsystem geht.
Konkret heißt das: Viele Versicherungsbedingungen definieren „Leitungswasserschaden“ so, dass das Wasser bestimmungswidrig aus Rohren, Wasserleitungen oder damit verbundenen Einrichtungen austreten muss. Eine Fuge, die undicht wird und Wasser in die Bausubstanz eindringen lässt, erfüllt diese Definition meist nicht mehr.
Was bedeutet das für den Wohnungseigentümer?
- Wenn eine Wartungsfuge längere Zeit ohne erkennbare Reparatur defekt war und es gelangt Wasser in Wand oder Boden – handelt es sich oft nicht um ein „plötzliches Ereignis“, sondern um Dauerbeanspruchung bzw. Mängelwartung.
- Versicherer können daher die Leistung verweigern mit dem Hinweis auf fehlenden Versicherungsschutz bei „schleichenden Schäden“ oder Nicht-Erfüllung der Instandhaltungs- bzw. Wartungspflicht.
- Für die WEG heißt das: Die Verantwortung für vorbeugende Wartung und die Dokumentation dieser Maßnahmen wird immer wichtiger – um im Schadensfall nicht auf den Kosten sitzen zu bleiben.
Unsere drei zentralen Handlungsempfehlungen:
- Regelmäßige Kontrolle & Dokumentation: Lassen Sie in Ihren Räumen, insbesondere in Nassbereichen (Dusche, Bad, Küche, Balkone), die elastischen Fugen (z. B. Silikonfugen) mindestens einmal jährlich prüfen. Halten Sie Zustand, Altersangaben und ggf. Erneuerungsbedarf schriftlich fest.
- Wartungs- und Erneuerungsplan etablieren: Fugen altern – je nach Beanspruchung bereits nach wenigen Jahren kann eine Erneuerung sinnvoll sein.
Fazit:
Die Zeiten, in denen fast jeder Wasserschaden automatisch von der Gebäudeversicherung übernommen wurde, sind vorbei – zumindest soweit es um Schäden durch undichte Wartungsfugen geht. Für Sie als Eigentümergemeinschaft bedeutet das: Prävention, Wartung und Dokumentation sind keine Option, sondern Pflicht. Wer hier versäumt, kann bei einem Schaden schnell mit einem beträchtlichen Kostenrisiko konfrontiert werden.