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andlungsempfehlung für Interessenten an der Installation von Balkonkraftanlagen.
Die wichtigsten Inhalte wurden durch den VDIV Verband der Immobilienverwalter Bayern e.V. mit Schreiben vom 17.09.2023 wie folgt zusammengefasst:
“ 1. Die Installation einer Balkonkraftanlage außenseitig an der Balkonbrüstung ist eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20I WEG. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Anlage nur an das Geländer gehängt wird, oder aber fest montiert werden muss.
2. Damit ist die Installation ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft rechtswidrig.
3. Der bauwillige Eigentümer muss den Verwalter ersuchen, einen entsprechenden Tagesordnungspunkt auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung aufzunehmen.
4. Der Beschluss ist in der Ladung zur Eigentümerversammlung anzukündigen, wobei im Beschluss selbst folgende Punkte berücksichtigt werden müssen: Maße der Anlage, Ausstellwinkel, Farbe, eventuell Fabrikat, Art der Anbringung an der Brüstung, Art der Einspeisung (Stecker), Einhaltung der Bagatellgrenze von derzeit 600 W je Anlage und den Abschluß einer Privathaftpflichtversicherung, die Schäden ausgehend von der Balkonsolaranlage beinhaltet. Zu prüfen ist insbesondere aber auch im Vorfeld, ob eine örtliche Gestaltungssatzung Auflagen dazu enthält oder eine Anbringung insgesamt verbietet
5. Im Fall einer Genehmigung der Errichtung ist dies durch den Verwalter dem Gebäudeversichererer mitzuteilen.
6. Der Verwalter hat dann die Möglichkeit, entweder eine einzelne Maßnahme zum Gegenstand der Tagesordnung zu machen, oder aber eine generelle Ermächtigung sämtlicher Wohnungseigentümer regeln zu lassen.
7. Ebenso ist darauf zu achten, dass eine Montage nur durch einen geeigneten Fachbetrieb erfolgen darf, dies insbesondere, wenn die Brüstung zur Montage angebohrt und/oder eine Steckdose montiert werden muss.
8. Insoweit ist dann auch zu klären, wer die notwendige Anzeige der Anlage beim örtlichen Netzbetreiber durchzuführen hat (im Regefall der jeweilige Eigentümer oder Mieter). Auch diese Frage ist nach Möglichkeit im Beschluss zu klären. Soll der Verwalter hier tätig werden, wird er zu Recht eine Sondervergütung dafür in Anspruch nehmen. Der Zeitaufwand hierfür wird mindestens 45 Minuten je Anlage betragen. Es ist zu klären, wer diese Vergütung bezahlt.
9. Bereits im Vorfeld zur Eigentümerversammlung ist zwingend zu klären, ob andere Bewohner durch das Balkonkraftwerk geblendet werden können. Gegen den Willen beeinträchtigter Eigentümer ist eine
Maßnahme jedenfalls von vornherein unzulässig.
10. Die bauliche Maßnahme ist im Regelfall von außen gut zu erkennen. Sollen nur an einzelnen Balkonen Kraftwerke angebracht werden, wird die Einheitlichkeit der Fassade gefährdet. Aber auch wenn an sämtlichen Balkonen Anlagen installiert werden, wird die optische Erscheinung der Wohnanlage stark verändert.
11. Einen Rechtsanspruch auf Genehmigung der Anlage gibt es nicht. Es handelt sich nicht um eine privilegierte Maßnahme im Sinne des §20 II WEG. Die Eigentümer haben damit ein Ermessen, ob sie die Genehmigung einer Anlage beschließen wollen, oder nicht. (Im Falle einer privilegierten Maßnahme hätten die Eigentümer nur noch ein Ermessen, wie die Maßnahme umgesetzt werden soll.) Entschieden wurde dies durch das Landgericht Bamberg am 22.7.2022, Aktenzeichen 42 S 9/22 WEG sowie durch das Amtsgericht Konstanz am 9.2.2023, Aktenzeichen 4 C 425/22 WEG.
12. Beide befassten Gerichte gingen aufgrund der Erheblichkeit der optischen Veränderung von einer zwingenden Notwendigkeit der Einholung der Zustimmung sämtlicher Eigentümer im Beschlusswege aus. Es ist also festzuhalten, dass im Regelfall die Anbringung einer oder mehrerer Balkonkraftanlagen nur dann möglich ist, wenn ein allstimmiger Beschluss zur Genehmigung der Anlagen gefasst wurde.
13. Es ist in Kürze mit einer gesetzlichen Regelung der Angelegenheiten zu rechnen. Wir informieren unsere Mitglieder dann umgehend und aktualisieren diese Handlungsempfehlung.“